凌晨两点，上海张江兴科苑消防通道内私家车刚停稳，车主尚未离开，物业安全员已抵达现场劝导挪车。没有业主投诉、不靠保安偶遇，整套处置流程源于AI系统数秒内自动识别风险、一键派单，在隐患发酵前完成前置干预。这一幕，是万科物业日前发布“五好+”智慧服务升级后，全国4000余个在管社区的日常缩影。
30余种风险全域自动捕捉
长期以来，小区隐患依赖人工巡逻、业主反馈，深夜、监控死角、突发险情极易出现处置空档。如今，社区内摄像头、智能传感器、门禁设备织成一张24小时不间断感知网络，可自主识别30余项高频社区异常场景，包括消防通道占道、垃圾桶满溢、儿童靠近水景、业主公区摔倒、外来人员越界入侵、电梯高温、水泵压力异常等。
针对儿童靠近景观水池等高风险场景，AI捕捉画面后1分钟内自动生成工单、就近派单，工作人员数分钟到场干预，大幅压缩安全风险窗口期。而电梯、配电房、水泵房等隐蔽核心设施，全部加装传感设备实时监测运行状态，水压不足、管道堵塞、设备升温等故障提前预警，不等居民家中停水停电，维修人员已上门处置。
硬件数字化管护带来实打实的数据成效：万科物业在管电梯年均困人率仅0.022次/台，远低于国家1.4次/台·年的标准；大量8-16年老旧小区经专业AI运维，电梯置换成本显著降低，单小区41台电梯可年均节约维修资金近29万元，使用超15年高龄电梯82%可延缓整体更换，打破老旧电梯“到龄必换”困境。
服务全流程数字留痕
业主与物业长期存在信任隔阂：服务合同条款清晰，但日常履约过程无从核验、公共收益流向模糊。万科物业将全部服务标准录入智慧系统，实现工单自动派发、线上验收、全程留痕，每一条工单附带精准时间戳、操作人员、现场对比照片，居民可通过手机APP实时查看处置进度，业委会随时调取完整原始记录核验服务履约情况。
每月系统自动生成数字化服务报告推送至业主端，清晰公示安全巡查频次、报修平均处理时长、公共区域维修明细、临停收益等全部收支数据。公共收益按照合同约定自动拆分记账，每一笔资金流向公开可追溯。
菜单式弹性定价开放共享
传统物业费“一刀切”模式难以适配新旧小区、老少社区差异化需求。本次升级同步推出弹性菜单式定价体系，物业服务从固定打包收费转为“按项计价”，服务底线由物业标准化保障，增值服务选择权完全交还业主。
该服务标准已向全行业开源开放一年，线上平台累计896家机构注册使用，外部物业企业占比77%；平台收集348条行业实操建议，141条落地优化，服务清单从最初508项迭代更新至514项。针对市场新痛点持续扩充条目：新增老旧小区液压电梯周期性维保、无人机外立面高空巡检等内容，补齐人工巡检盲区。
技术解放人力回归温情服务
AI并非简单替代人工，而是分流标准化重复工作，让真人管家聚焦有温度的人文服务。万科物业打造“AI管家可可+真人管家”双轨服务模式，依托大语言模型打造的AI管家支持方言识别，覆盖缴费、车牌报备、访客登记、报修、证明开具等28项高频业务，全流程线上闭环办理，无需居民线下跑腿。
业内人士分析指出，当下物业行业竞争已从规模扩张转向数字化服务能力比拼。万科物业“灵石”AI大脑+全域感知体系+开源服务菜单的完整解决方案，形成覆盖安全运维、透明履约、定制定价、人文服务的完整闭环，为全国存量社区智慧化改造提供标准化样本，或将加速全行业数字化主动服务转型。
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